紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋征收补偿安置实施细则

　　为拓展县城城区空间，保障城南新区建设的用地需求，加快城南新区土地收储和整合利用，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》（河府〔2017〕44号）以及《紫金县人民政府关于印发紫金县房屋征收补偿安置方案的通知》（紫府〔2021〕53号）等有关规定，结合本县实际，制定本实施细则。

　　一、房屋征收基本情况

　　（一）房屋征收范围：紫金县城南新区Ⅲ号地块位于紫城镇城西村，东至城南新区Ⅱ号地块西片边界,南至城南新区Ⅱ号地块北片边界、新过境路，西至林田村界，北至秋香江，上述四至范围内及生产生活留用地规划选址(城西村黄坑尾、水打坝、河中、七娘坑)范围内的房屋及建筑物。具有密切关联性、整体性、特殊性的，经征拆工作组和业主单位确认后可纳入本次征收范围连带征收，具体以实际查丈量为准。

　　（二）房屋征收部门：紫金县自然资源局。

　　（三）房屋征收实施单位：紫城镇人民政府。

　　（四）被征收人: 房屋征收范围内的房屋所有权人。

　　（五）候选房地产价格评估机构（以下简称评估机构）：具有资质的评估机构（河源市住房和城乡建设局备案，并在县有办公场所），候选房地产价格评估机构（以下简称评估机构）：

　　1.深圳市国策房地产土地估价有限公司河源分公司；

　　2.河源市勤信房地产评估咨询事务所；

　　3.河源市鑫安房地产土地评估咨询有限公司；

　　4.广东致诚土地房地产资产评估与规划设计有限公司；

　　5.深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司；

　　6.深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司河源分公司；

　　7.河源市大川土地房地产评估有限公司；

　　8.广东南粤房地产与土地评估有限公司河源分公司；

　　9.河源市德颐土地房地产评估有限公司。

　　（六）评估时点及办法：原则上自发布房屋征收决定公告之日起；委托有资质的评估机构对本项目范围内的房屋实行分户评估。

　　（七）签订征收补偿协议期限：县政府发布房屋征收通告之日起12个月内（具体根据开发时序需要而定）。

　　（八）搬迁腾空房屋期限：补偿款核发到征拆户之日起30个工作日。

　　（九）征收范围内房屋的基本情况：具体以房屋征收通告为准。

　　二、征收补偿

　　（一）补偿原则与范围

　　1.补偿原则。征收范围内建筑物性质的认定工作由征拆工作组以发布征收公告时的航拍固化资料为依据进行认定，对征拆工作组无法认定的建筑物由紫城镇政府牵头、县住建局、县城管综合执法局、县自然资源局、县土地储备中心、城南新区筹建办共同负责认定。对认定为家庭住房及祖屋的，按照市场评估价给予补偿（已办证的，报批报建等费用按现行政策标准单列核算且不低于成本）；对认定为生产设施用房及其他建筑的，给予建筑成本价补偿及征收土地补偿。对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　2.补偿范围。对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋建筑成本、宅基地、附属设施价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　（二）征收补偿方式

　　根据《紫金县人民政府关于印发紫金县房屋征收补偿安置方案的通知》（紫府〔2021〕53号）规定，结合本项目的实际情况，经认定为家庭住房及祖屋的可以选择货币补偿，也可以选择产权调换（即上楼安置）；认定为生产设施用房及其他建筑等类别的只采取货币补偿。

　　1.货币补偿方式

　　（1）被征收房屋建筑成本、附属设施、宅基地的价值给予货币补偿。补偿金额由被征收人选定的房地产评估机构，参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。

　　（2）其他补偿

　　未超过批准期限的临时建（构）筑物、房屋室内装饰装修、附属设施等的补偿按照评估价给予货币补偿。

　　2.产权调换（还返安置房）

　　被征收人选择产权调换的，由县人民政府提供用于产权调换房屋（以下简称安置房）供被征收人进行产权调换。

　　（1）产权调换原则与标准

　　按《紫金县人民政府关于印发紫金县房屋征收补偿安置方案的通知》（紫府〔2021〕53号）中关于产权调换的方案计算应返还安置房的面积。对被征收房屋属已装修的按发布房屋征收决定公告之日的市场评估价值给予装修补偿。

　　①砖木、砖瓦（祖屋）结构第一层（含单层）以建筑面积按1∶1.25的比例进行调换，第二层及以上按1∶1.05的比例进行调换。

　　征收单家独院房屋（单层砼结构）按1∶1.25的建筑面积进行调换；砼结构两层以上（含两层）的第一层按1∶1.15的建筑面积进行调换，第二层以上（含第二层）按1∶1.05的建筑面积进行调换。

　　征收公寓房、公产房、集资房等按1:1的建筑面积进行调换。

　　征收商铺、店面、农家乐、工厂等原则上只按评估价进行货币补偿。

　　实行产权调换后的房屋建筑占地面积不另作补偿，附属设施实行货币补偿。

　　②砖木、砖瓦（祖屋）（正面墙高2.8米为基准）等结构以建筑面积进行调换，第二层正面墙高2.2米以上（即正面墙高不少于5米，檐高不低于4.8米）可作一层产权调换或作货币补偿；正面墙高不足2.2米又超过1.6米的，按50%折算建筑面积作产权调换或货币补偿，墙高1.6米以下的只作货币补偿。

　　征收房屋中的技术层（如夹层、阁楼等）如属于主体建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高超过2.2米，楼底高度不少于2.4米（即自然层高不少于4.6米）的，可作产权调换，调换比例为1:1.05；层高低于2.2米的，按市场评估只作货币补偿。单层砼结构房屋阁楼层高超过2.2米，面积少于40平方米的按单层砼结构房屋比例调换。

　　在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全部建筑面积；在主体结构外的阳台（露台），应按其结构底板水平投影面积计算1/2建筑面积。飘板应按其结构底板水平投影面积计算1/4建筑面积。

　　③实行产权调换的，原则上按安置房套内面积与折算后补偿面积1∶1进行调换，家庭人口人均安置房面积不超过60平方米（按常住人口为准）。被征收人按照“面积近似”原则选择安置房，安置房面积超过按比例调换面积的，超出面积一般不得超过按比例调换面积的20%。安置房面积超过折算后补偿面积10平方米以内的，按安置房成本价2850元/㎡结算差价；10平方米以上的部分，按安置房市场评估价3650元/㎡结算。安置房面积不足折算后补偿面积的部分，按安置房市场评估价补给被征收人。

　　④安置房选择按先签订协议先选的原则。优先照顾年满60周岁以上孤寡老人及下肢严重残疾者选择最底层住宅楼房。房屋征收实施单位应将安置房的地点、面积、楼层、过渡期限以及安置方案、择房图表等张榜公布，接受被征收人咨询、监督。

　　⑤安置房分户原则：根据户口簿登记内容，县政府发布房屋征收决定公告之日止，根据被征收户家庭人员情况，子女年满18周岁可作为一个自然户，夫妻不得另行分户；非本地村民不实行分户。安置房物业管理费、契税等费用由被征收人负责，安置房办证工作及工本费用由县人民政府负责。安置房预计在2024年6月30日前交付，安置房实际交付之日起18个月内办理好房产登记手续。

　　（2）安置房源

　　①由县人民政府结合项目实际自建安置房或选购商品房进行安置，具体位置以协议约定为准。

　　②安置房户型详见安置房规划设计图。

　　（三）停产停业损失、期限及条件

　　对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以参照《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》（河府〔2017〕44号）第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

　　1.房屋被征收前的效益

　　（1）被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的，效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

　　（2）被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），按照建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米200元给予补偿。

　　2.停产停业期限及条件

　　停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算，按评估价一次性补偿；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　给予停产停业损失补偿原则上应具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件，作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失的。认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不给予停产停业损失补偿。

　　（四）临时过渡方式及其他补偿

　　1.临时过渡方式原则采取发放临时安置费；协商无法达成一致的，由征收实施单位负责为被征收人提供足以保障日常基础生活条件的周转用房，不另支付临时安置费。

　　2.征收项目范围内的原有公共硬底化道路政府投入部分不予补偿。

　　3.因征收房屋造成搬迁的，给予被征收人按房屋建筑面积一次性支付每平方米20元的搬迁费。

　　4．被征收人选择货币补偿的，给予被征收人一次性支付3个月每人每月200元的临时安置费。

　　5.被征收人选择房屋产权调换，在过渡期限内，自行解决周转用房的，给予每人每月200元的临时安置费（按常住人口为准），过渡期限是指从被征收房屋腾空之日起直至安置房交付之日后3个月止。

　　6.拥有合法产权房屋，但被征收人自行“住改商”的，按照房屋原用途予以补偿。停产停业损失按照实施细则第二条第（三）款规定予以补偿。

　　7.经批准开办的养殖场按市场评估价实行货币补偿，造成停业停产损失的，依照本实施细则第二点第（三）款规定予以补偿。

　　8.经界定为“一户一宅”之外（祖屋除外）2020年7月3日之后新建未经审批的住宅，只适当弥补成本和自拆费用，属违法建筑的依法处置。

　　9.房屋外没有土地使用权证的空地按规定的征收土地标准进行补偿；房屋外有土地使用权证的空地按市场评估价予以补偿；老宅基础按建筑成本只作货币补偿。

　　10.被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。未记载用途的，由不动产登记机构依据自然资源部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的，应当在房屋征收决定公告发布之日起15日内向房屋征收部门提出申请， 由房屋征收部门委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量，并出具测量结果报告，房屋建筑面积以测量结果报告为准。

　　11.征收设有抵押权、被查封及扣押的房屋，按照国家有关的法律、法规执行。

　　12.被征收人应在协议约定的期限内将房屋搬迁腾空。已作补偿的建（构）筑物及附属物归政府所有，被征收人不得毁坏和自行拆除（房屋征收实施单位同意的除外）。

　　13.抽调县公安局、县城管综合执法局、紫城镇政府人员组成打击“三违四抢”工作队，依法加强对建设活动的监督管理。由县城管综合执法局牵头对违反城乡规划的建设行为，依法予以处理。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，依法限期进行拆除清理，恢复土地原貌，不予补偿。

　　（五）补助和奖励

　　1.选择安置房顶层或底层的，一次性给予20000元奖励（货币补偿方案不享受该奖励）；

　　2.在房屋丈量登记数据公示期满后10个月内签订协议的，给予每户奖励20000元（附属设施除外）；

　　三、征收实施步骤

　　自发布本项目房屋征收决定后，按照以下程序开展房屋征收工作：

　　（一）现场公示

　　1.紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋征收决定公告；

　　2.紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋征收补偿方案；

　　3.国家、省、市房屋征收与补偿有关的法规、规章、规范性文件等；

　　4.征收实施单位名称、征收工作人员名单（如中途调整抽调人员，由人员调出单位及时公布）；

　　5.安置房规划建筑设计图等。

　　（二）房屋征收实施单位应将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件以及评估业务咨询方式在征收范围内公示。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　（三）评估机构对被征收范围内房屋进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　（四）公示初步评估结果。房屋征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》第四十二条规定处理。

　　（五）签约期限内，由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带房屋所有权证、国有土地使用证、户口簿、身份证、营业执照、税务登记证等原件和复印件，房屋征收实施单位应收回房屋所有权证、国有土地使用证等证件材料。

　　（六）签约期限届满，被征收人未能达成补偿协议的，由实施单位联合房屋征收部门报请县人民政府，按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　被征收人应当自觉履行房屋征收补偿决定，如不服该征收补偿决定， 可以在房屋征收补偿决定公告之日起60日内依法申请行政复议，或者自补偿决定书送达之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府申请人民法院强制执行。

　　（七）公布补偿结果。房屋征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案，并将补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　四、其他有关事项

　　（一）被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视、信息网、管道燃气等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到有关部门申请办理，并负责结清已使用的水、电、燃气等费用。

　　（二）征收房屋涉及的中学生、小学生，需要异地就学的，可以在现居住地学校就读；需要过渡临时就学的，可以在临时居住地学校就读；需要回迁就学的，可以在回迁居住地学校就读。学生居住地教育行政主管部门负责安排办理已在校学生的转学工作，所在学校不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学和收取其他费用。

　　（三）被征收房屋的注销登记：征地工作组应当在被征收房屋拆除后30日内，持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。

　　（四）征收产权不明确的房屋，由实施单位联合房屋征收部门提出补偿安置方案，报县人民政府同意，并向公证机构办理证据保全后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。

　　（五）本方案未列明事项按《紫金县人民政府关于印发紫金县房屋征收补偿安置方案的通知》（紫府〔2021〕53号）及县政府相关文件执行。

　　五、法律责任

　　（一）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对相关责任人员涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；其他违纪违法行为，由监察机关或行政主管单位依法处理。

　　（二）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依照有关法律、法规由相应的执法机关予以处罚。

　　六、本细则自印发之日施行。

　　七、本细则由紫城镇人民政府、县自然资源局负责解释。

　　附件：

　　1.紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋征收拆迁补偿参考标准

　　2.紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋附属设施（含其他构建附着物）补偿参考标准

　　附件1

　　紫金县城南新区Ⅲ号地块房屋征收拆迁补偿参考标准

　　家庭住宅房屋建筑物成本价值参考标准

　　备注：上述各项均包含人工、材料、机械设备费用，均不包含地价。

　　二、家庭住宅房屋室内装修补偿评估参考基准价

　　备注：

　　1、上述各项预估值是指假设咨询对象在室内普通装修补偿价值,若装修档次与上述条件不符，则按照评估公司现场评估为准。

　　2、被征收房屋的门窗、固定电话、有线电视、信息网、空调等附属（着）配套设施的费用已包含在房屋补偿价格内，不再补偿。

　　三、安置房房屋产权置换价值参考标准

　　四、城西片区居住性住房土地价值评估

　　估价时点：2022年03月20日，关于印发《农村集体土地价格评估技术指引》的通知（中估协发〔2020〕16号），具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地，以及耕地。

　　五、“一户一宅”外房屋补偿参考标准

　　说明：经界定为“一户一宅”之外（祖屋除外）2020年7月3日之后未经审批的住宅，只适当弥补成本和自拆费用。

附件2

　　注：上表没有对应规格、科目的按第三方评价值进行补偿。